Analisis Kelayakan Finansial Rumah Susun dengan Sistem Jual dengan Menggunakan Perbandingan Pelat Lantai Konvensional dan Flyslab Precast. Studi Kasus Proyek Pembangunan Rumah Susun Kali Code, Yogyakarta

Abstract

Harga tanah yang tinggi membuat kebutuhan rumah menjadi sulit dijangkau masyarakat terutama masyarakat berpenghasilan rendah sehingga masyarakat menduduki lahan-lahan secara ilegal seperti di sepanjang jalur kereta api, tebing tinggi, pinggiran sungai dan lahan – lahan terlantar lainnya yang mengakibatkan terbentuknya kawasan pemukiman kumuh seperti di bantaran sungai KaliCode Yogyakarta. Faktor tersebut yang menyebabkan timbulnya alternatif solusi dalam pembangunan Rumah Susun Milik (Rusunami). Namun, pembangunan gedung bertingkat seperti Rusunami selalu menghabiskan dana yang tidak sedikit karena mahalnya biaya konstruksi. Dengan adanya kemajuan teknologi yang semakin pesat dalam dunia konstruksi, memungkinkan pengelola proyek untuk memilih salah satu metode konstruksi tertentu salah satunya mengganti penggunaan beton konvensional menjadi precast salah satunya flyslab precast. Tujuan dari penelitian ini yaitu mengetahui perbandingan biaya dan waktu konstruksi dengan menggunakan pelat konvensional dan flyslab precast serta mengetahui kelayakan finansial pembangunan Rusunami Kali Code dengan sistem jual. Metode yang digunakan untuk menganalisis kelayakan pada penelitian ini menggunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV) dan Payback Period (PP). Rencana Anggaran Biaya (RAB) pada proyek Rusunami dengan menggunakan pelat lantai konvensional (alternatif pertama) sebesar Rp 17.863.446.016,45 dengan durasi pekerjaan 160 hari dan RAB pada proyek Rusunami dengan menggunakan pelat lantai flyslab (alternatif kedua) sebesar Rp 17.529.307.840,74 dengan durasi pekerjaan 110 hari. Dari hasil tersebut terdapat selisih biaya sebesar 12,07% dan waktu pelaksanaan pekerjaan 50 hari, lebih menguntungkan menggunakan pelat lantai flyslab. Selain lebih menghemat biaya dan waktu pelaksanaan proyek, pelat lantai flyslab juga memliki banyak kelebihan yang bermanfaat untuk pembangunan gedung bertingkat tinggi. Dari kedua alternatif skenario yang digunakan pada perhitungan analisis kelayakan pada proyek Rusunami, alternatif kedua memiliki nilai kelayakan yang paling baik sehingga memberikan keuntungan yang besar dan tingkat pengembalian modal yang paling cepat untuk keseluruhan tingkat hunian dibandingkan dengan alternatif pertama. Hasil perhitungan alternatif kedua didapatkan nilai NPV positif, NPV > 0 yaitu Rp 62,748,329,420.08 dengan tingkat pengembalian modal selama 4 tahun serta BCR > 1.