Studi Kelayakan Model Investasi Proyek Pembangunan Perumahan (Studi Kasus: Perumahan Graha Sultan Regency di Kabupaten Wonosobo)

Abstract

Pertumbuhan kebutuhan hunian di Kabupaten Wonosobo terus meningkat seiring dengan pertumbuhan jumlah penduduk, perubahan pola migrasi, dan peningkatan pendapatan masyarakat. Namun, pengembangan perumahan di daerah ini masih menghadapi berbagai tantangan, terutama dalam menentukan model investasi yang tepat agar risiko finansial dapat ditekan dan peluang keuntungan dapat dimaksimalkan. Salah satu persoalan utama adalah memilih skema pembangunan yang paling efisien antara model Full Build, di mana seluruh unit dibangun sekaligus sebelum dipasarkan, dan model Build On Order, di mana pembangunan dilakukan berdasarkan pesanan konsumen. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan finansial pembangunan Perumahan Graha Sultan Regency melalui perbandingan kedua skema tersebut dengan mempertimbangkan berbagai indikator keuangan. Metode penelitian yang digunakan meliputi pendekatan kuantitatif dengan pengumpulan data melalui penyebaran kuesioner kepada 110 responden, analisis pasar, survei lokasi, serta perhitungan kelayakan finansial menggunakan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Break Even Point (BEP), Benefit Cost Ratio (BCR), dan Payback Period (PP). Hasil penelitian menunjukkan bahwa kedua skema sama-sama layak dilaksanakan dengan nilai NPV positif, IRR di atas Minimum Attractive Rate of Return (MARR) 10,5%, dan BCR lebih dari satu. Skema Full Build memiliki nilai Break Even Point (BEP) yaitu Rp 119.649.084.683 dan Payback Period lebih cepat dengan 2,7 th dengan indeks analisa sensitivitas dengan tidak boleh mengalami penurunan harga jual dan kenaikan biaya investasi, sedangkan skema Build On Order lebih efisien dalam penggunaan modal dengan beban pinjaman bank dan biaya bunga yang jauh lebih rendah dengan nilai Break Even Point (BEP) Rp 130.200.000.000, dan Payback Period 3,0 tth serta BCR yang lebih tinggi. Kesimpulannya, dengan mempertimbangkan risiko, efisiensi modal, dan keberlanjutan pendanaan, skema Build On Order direkomendasikan sebagai alternatif terbaik bagi pengembang Graha Sultan Regency agar dapat memaksimalkan potensi pasar, menjaga arus kas tetap sehat, dan meminimalkan risiko gagal bayar pinjaman bank. Dengan karakteristik pembeli perumahan yaitu bahwa responden sebagian besar berdomisili di Kabupaten Wonosobo, dengan dengan tingkat pendidikan terakhir responden yaitu Strata 1 yang mempunyai pekerjaan sebagai wirausaha dengan pendapatan perbulan bervariasi yaitu 10.000.000-20.000.000 dan jarak dari tempat kerja sampai ke perumahan graha sultan Regency yaitu 1 km – 5 km. Dalam faktor yang mempengaruhi pembeli yaitu faktor pemasaran dalam penjualan yaitu melalui sosial media dan rekomendasi dari teman/kerabat yang paling dominan sedangkan dalam faktor prasarana responden berminat membeli rumah yaitu lokasi, faktor sarana pendukung pengambilan keputusan dalam memilih yaitu dekat dengan pusat kota. Dai sisi lain dari segi utilitas yang diberikan, menurut berdasarkan hasil kuesioner yang telah diisi oleh responden yang berminat yaitu udara segar. Sedangkan faktor lain yang mempengaruhi responden berminat yaitu lokasi strategis. Dan dalam pemasaran menggunakan metode Canvasing serta pengiklanan melalui media sosial. Serta dalam aspek teknis dalam KDH, KLB, KDB proyek perumahan graha sultan regency memenuhi persyaratan.